En estos días, en la Cámara de Diputados se está tratando una modificación a la Ley de Alquileres N° 25.771. Hasta hoy, dos puntos traban la discusión: los operadores del mercado inmobiliario quieren volver a los contratos por dos años, como eran antes y quieren retomar el derecho a ajustar los precios cada tres meses.
La Ley 25.771 estableció un mínimo de tres años en la duración de los contratos y autorizó a una revisión anual de los precios de los contratos, con un índice basado en un promedio entre la inflación y los aumentos salariales.
La polémica entre los bloques es ríspida y las soluciones no están a la vista. El Frente de Todos busca que las modificaciones introducidas por la ley, que fue aprobada el once de junio de 2020, en tiempos de pandemia, sigan estando vigentes. El bloque de Juntos por el Cambio, en tanto, había planteado inicialmente una sesión especial para derogarla, en consonancia con el pedido de algunos corredores inmobiliarios, que mostraron su disconformidad con la norma desde un principio.
El diputado sanjuanino José Luis Gioja, autor de uno de los varios proyectos, destacó la complejidad de la discusión que se está llevando a cabo, para lo cual pidió que se espere a que estén listos los datos del Censo de Hogares que se realizará el 18 de mayo próximo. “El Censo nos va a aportar muchísimos datos que necesitamos para esto, cuántas son las familias que alquilan, cuántos los comercios, ahí vamos a ver la magnitud del problema”, manifestó el exgobernador sanjuanino en declaraciones a Diputados TV y añadió que “los apuros en este tema no sirven”.
Un panorama que exige cambios
Hasta hoy se sabe que en la Argentina hay 6.400.000 personas que alquilan su vivienda, distribuidos en 2.350.000 hogares. Todos ellos totalizan el 18,68 por ciento de los argentinos.
Las ocho ciudades en los que hay mayor porcentaje de inquilinos son:
Usuahia-Río Grande 34%
Río Cuarto 32%
Ciudad de Buenos Aires 32%
Gran Paraná 31%
Gran Córdoba 28%
Bahía Blanca-Cerri 26%
Mar del Plata-Batán 26%
Santa Rosa-Toay 25%
Los inquilinos son, mayoritariamente, personas menores de 49 años, dato que revela que existe una seria dificultad para los jóvenes de acceder a sus viviendas.
Otro problema adicional es que entre 2016 y 2019 los salarios cayeron desde el 50 por ciento del PBI a alrededor del 35 por ciento, una caída cercana a 20 puntos porcentuales.
De esta manera, los alquileres pasaron a ocupar entre el 22 y el 35 por ciento de los salarios, ubicando a los inquilinos en los confines de la pobreza.
En este contexto, al inicio de la pandemia, en marzo de 2020 se dictó el Decreto N° 320/20, por el que quedaron congelados los precios de los alquileres, se suspendieron los desalojos y se prorrogaron automáticamente los contratos de locación hasta nuevo aviso.
El decreto fue prorrogado en varias ocasiones, hasta que fue derogado en marzo de 2021, exactamente un año después de su entrada en vigencia.
Algunos operadores del mercado inmobiliario atribuyeron intencionadamente a la sanción de este decreto la reducción de la oferta de alquileres y los aumentos que se produjeron en los precios de entrada a los inmuebles. También argumentaron que el pase de algunas propiedades a la venta, en lugar de seguir alquilándolas, se debía a esta circunstancia.
Los datos de la ciudad de Buenos Aires muestran, en cambio, que la caída de la oferta provenía de fines de 2019 y, en especial, desde marzo de 2020, cuando comenzó el Aislamiento Social Preventivo Obligatorio (ASPO).
Pocos meses después de sancionado el decreto mencionado anteriormente, en junio de 2020 fue sancionada la Ley N°27.551, cuando estaba en sus inicios el ASPO.
Con la sanción, la oferta se estabilizó, aunque a valores menores al tiempo de la prepandemia. Posiblemente esta circunstancia haya desnudado algunas falencias que regían el mercado, como los precios desfasados de los salarios y la especulación inmobiliaria, que es una práctica habitual en algunos sectores.
Por de pronto, la ley estableció un Índice de Contratos de Locación (ICL) que propone un ajuste en los precios de los alquileres y su actualización anual mediante un incremento que promedia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Propuesta de CEPA
El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó un estudio, en el que recomendó que los contratos de alquiler, que guardan un plazo de tres años, continúen de esa manera, “porque plazos menores implican una mayor rotación de las viviendas en el mercado locativo, contribuyendo a una mayor volatilidad de precios”.
Lo mismo, el CEPA propuso que el ajuste de los contratos por inflación siga siendo anual, porque “hay que tener en cuenta que, en un contexto de elevada inflación, ajustes menores a un año implican un mayor impacto en términos de inercia inflacionaria”.
Si bien los precios de las ofertas no están regulados por la ley, para los técnicos de CEPA, “una opción es avanzar a un esquema de topes máximos actualizables para los nuevos contratos. Los topes pueden ser relativos (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos de los hogares) o pueden ser normativos, vinculados a la zona y la tipología de vivienda”.
Hasta hoy, es obligatorio que los contratos se registren en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), lo cual proponen que siga igual. “De cumplirse con la registración, se generará información muy valiosa para los decisores de política pública, dada la escasez de datos estadísticos que caracteriza al mercado locativo de viviendas”, plantearon los autores del trabajo, Juan Pablo Costa y Sergio Rosanovich.
Otro ítem que se encuentra bajo la lupa de los investigadores es el de las viviendas ociosas, para el que proponen que se establezcan regulaciones para alentar el alquiler de viviendas y que se penalice la ociosidad.
“Un estudio realizado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y el ENRE (Ente Nacional de Regulación Eléctrica) en 2017, mediante el análisis del consumo eléctrico, detectó que en la Ciudad de Buenos Aires hay casi 140 mil viviendas ociosas, lo que implica una tasa de vacancia de más del 9% del parque habitacional”, plantearon los investigadores.
Estas políticas podrían incorporar al mercado a muchas viviendas y ayudarían a estabilizar a la baja los precios.
Hay más ítems que cayeron bajo el análisis de los investigadores. El Índice de Contratos de Locación (ICL) es procíclico, “esto es, en escenarios de pérdida de poder adquisitivo, cuando los salarios se incrementan por debajo de la inflación, el peso del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos tenderá a aumentar, y viceversa; en escenarios de incremento del salario real, el peso relativo del alquiler en relación a los ingresos de los hogares inquilinos, tenderá a disminuir. Esta realidad es sumamente inconveniente ya que empeora la situación de los inquilinos, justamente en contextos desfavorables, reforzando el signo negativo en términos de caída del salario real”.
Un recurso alternativo sería comenzar a utilizar el Coeficiente Casa Propia, que emplea el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, “que consiste en utilizar como mecanismo de ajuste el índice que resulte menor entre el promedio de la variación de la inflación de los doce (12) meses previos, mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER); y el promedio de la variación de los salarios, mediante el Coeficiente de Variación Salarial (CVS)”.
La discusión seguirá, posiblemente hasta mediados del año en curso, si es que se llega a un acuerdo. El problema es que tanto el oficialismo como la oposición se comprometieron a encontrar una solución que hoy está lejana. Para peor, ninguno de los bloques tiene la mayoría suficiente como para imponer su proyecto.
Sólo es posible una solución definitiva si se llega a un acuerdo, un punto de encuentro intermedio. La tirantez exacerbada que atraviesa a la política por estos días es la mayor dificultad a superar.
