El derecho a la vivienda es un derecho humano amparado en la Constitución Nacional. Entre las garantías que el Estado debería prever figura la del acceso a una vivienda.
En la Ciudad de Buenos Aires, la situación es al revés: alquilar un inmueble es un privilegio y comprarlo es un hecho inverosímil para la clase media.
Durante el 2022, los alquileres aumentaron alrededor del 102,9% para los monoambientes porteños, de 105,1% para las unidades de dos ambientes y de 100% para los de tres, es decir, más que la inflación del %94,8 según el INDEC y mucho más que el ajuste de los contratos existentes,
Según Index Zonaprop, en el último mes de ese año, se registró un incremento del 5,5%. A saber: allí un alquiler de un monoambiente en CABA era de $77.899 por mes (promedio), un departamento de dos ambientes rondaba los $92.941 mensuales y uno de tres ambientes y 70 m² se alquilaba por $125.664 por mes.
Mientras tanto, el Salario Mínimo en enero 2023 se ubica en $65.427. En dicho mes, los alquileres en la Ciudad aumentaron del 2,6% al 6,2%, según la cantidad de ambientes, según el relevamiento realizado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).
Por su parte, este centro expuso que, durante ese mismo mes, las mejores ofertas en departamentos de dos ambientes cuestan $80.000 mensuales y de los de tres ambientes $120.000, lo cual representa una cobertura del salario mínimo del 81,8% y el 54,5%, respectivamente. “Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 15,3% del costo del precio de oferta de un alquiler”, agregó la entidad dirigida por Andrés Asiaín.
Los barrios más caros y más económicos
Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad con un precio medio de $180.448 por mes. Le siguen Palermo y Nuñez con $111.656 y $106.790 mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Villa General Mitre ($92.462 mensuales), Monte Castro ($89.038 mensuales) y San Cristóbal ($86.905 mensuales), según estudios del citado centro.
En tanto, los barrios más económicos para alquilar son Floresta ($ 71.940 pesos por mes), Liniers ($ 73.056 por mes) y Barracas ($ 73.389 por mes).
El sueño de la casa propia
Si alquilar es difícil, comprar una vivienda es casi imposible. Si se toma un salario mensual de $100.000 como ejemplo, se necesitan al menos 15 años para adquirir un inmueble de 2 ambientes usado, de 40 m2, en la Ciudad, con un valor inferior a los US$80.000. Esto, sin contemplar intereses o inflación o gastos en el mientras tanto: alquiler, comida, etc.
El mercado de compra-venta en la Ciudad de Buenos Aires acumuló una caída del 6,6% en 2022, se ve una desaceleración en el retroceso respecto a los valores de 2020 y 2021. Desde el máximo de 2018, los precios acumulan una baja de 21,5% y se acercan a los niveles de inicio del 2016.
El precio del metro cuadrado de un departamento en la CABA se ubica en US$2.199, cayendo un 0,4% respecto al mes previo.
El valor de un monoambiente es de US$ 95.526. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de 115.215 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$ 161.968.
El volumen de departamentos retasados a la baja en enero era del 34% y actualmente es del 26%. Además, el descuento promedio efectuado era del 8,3% al comenzar el año y ahora es del 7,9%. Esto demuestra una desaceleración de la baja de precios, impulsada por el amplio stock de inmuebles, que espera una recuperación del mercado para 2023.
El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (US$ 5.585/m²), Palermo (US$ 2.925/m²) y Belgrano (US$ 2.734/m²). Mientras tanto, los barrios más económicos en la son Lugano (US$ 1.019 /m²), Nueva Pompeya (US$ 1.409/m²) y La Boca (US$ 1.510/m²). Corredor Norte y Macrocentro son las zonas que registraron mayor resiliencia en 2022.
Aún más, en el mercado inmobiliario los créditos hipotecarios son una opción pero sólo para los niveles de sueldos más altos y muy convenientes para la compra de viviendas en ubicaciones privilegiadas a estrenar. La financiación extra bancaria o de fideicomisos para proyectos desde el pozo también es una opción para pocos.
Sólo en CABA, hay cientos de miles de propiedades desocupadas que no están a la venta por la caída de los valores y se mantienen como refugio de valor para sus dueños, que incluso prefieren no alquilarlos para no tener que lidiar con los inquilinos. Al achicarse el mercado, hasta la renta y las expensas se tornaron impagables.
ProCreAr y créditos UVA
El Gobierno lanzó los tan nombrados créditos UVA de 2016 y 2017 con el fin de ayudar a las y los argentinos a hacer realidad el sueño del techo propio. Sin embargo, rápidamente se transformó en una pesadilla para sus tomadores a causa de las devaluaciones implementadas por el propio gobierno que los había otorgado.
“Mi primera cuota, en diciembre del 2017, fue de 9.800 pesos; la del mes que viene va a ser de 96.000 pesos”. La situación de Paola Gutiérrez, una de las fundadoras del colectivo Hipotecados UVA y tenedora de un crédito para comprar su propia vivienda, es la misma que la de las 105.000 familias que en 2016 accedieron al programa Créditos Hipotecarios UVA.
En diálogo con Noticias Urbanas, Gutiérrez agregó: “La situación que atravesamos es muy delicada. La inflación no para de crecer y nuestras deudas van creciendo junto con ella y además se le suma una tasa de interés anual que va desde el 3,5% al 15%”.
“No sólo pagamos mucho más que un alquiler cada cuota, sino que, en mi caso, saqué una deuda de 2 millones de pesos, pero hoy debo 13 millones”, relató.
Ante todo esto, el actual Gobierno nacional volvió a intentarlo: estableció Mi Casa, una posibilidad desde el ámbito público para que más familias puedan acceder a una vivienda digna, accesible y a estrenar.
La idea se materializó en la política de desarrollo territorial, urbano y habitacional de alcance federal bautizada como Procrear, que busca mejorar las condiciones de acceso al hábitat más allá de las acotadas e inalcanzables opciones del sector privado. Todos los meses se licitan más obras localizadas en diferentes ciudades del país.
Esta política pública se basa en tres opciones básicas para comprar un lote, construir una casa o adquirir una propiedad terminada. Esta alternativa permite la compra de una vivienda nueva en uno de los desarrollos urbanísticos del programa, que se sitúan en todo el territorio y a los que se suman nuevo año tras año.
La construcción de una vivienda de hasta 60m2 en un lote propio en cualquier provincia, con la posibilidad de acceder a los Créditos Casa Propia Construcción, con financiación en pesos y a 30 años de plazo máximo. O la compra de un lote con servicios de calidad y a precio accesible, con una línea de crédito hipotecario de Procrear.
A fines de diciembre del año pasado se realizaron los últimos sorteos de Casa Propia y Procrear II, los participantes previamente inscriptos y con sus datos validados que resultaron seleccionados obtuvieron así la posibilidad de iniciar el proceso de conformación del crédito según la línea.
Los sorteos de asignación de vivienda y lotes con servicios de Procrear II incluyen a los beneficiarios y beneficiarias de un crédito y sólo les resta saber cuándo y qué unidad ocuparán, aclaran en la cartera.
En este enero, se produjo la apertura de inscripciones para 635 viviendas en 37 desarrollos urbanísticos del Procrear II en 16 provincias y CABA, bajo la fórmula Casa Propia. Los requisitos y la oferta se pueden consultar en la web https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/desarrollosurbanisticos.
El titular del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat Santiago Maggiotti, en declaraciones radiales, informó que desde el Gobierno analizan con la banca pública lanzar créditos hipotecarios ajustables por el salario, aunque no brindó mayores precisiones sobre montos, plazos, costos.
“Estamos trabajando con el sistema financiero, con los bancos públicos primeramente, para ver si podemos sacar alguna línea de crédito hipotecario que sea ajustable por salario”, adelantó el ministro, que además confirmó que ya se entregaron viviendas a más de 75.000 familias y hay otras 148.000 en construcción en todo el país.
Finalmente, comentó que el ministerio cuenta con $360.000 millones de presupuesto para 2023 y aclaró que el año pasado iniciaron con partidas por $290.000 millones y se terminaron ejecutando $320.000 millones.
Préstamo bancario
Los préstamos del Estado han fracasado; y los bancarios no corren con mejor suerte. Para acceder a un préstamo bancario, por ejemplo, de $1 millón para la compra de un inmueble (una cifra muy baja en la cartera de créditos total del mercado, se habla de cuotas mensuales de $80.000 durante 20 años, pero si no puede superar al 30% de los ingresos del grupo familiar, eso implica que se tienen que juntar al menos $270.000. El costo financiero total anual es tan elevado que puede llegar a superar el 150%.
A sabiendas de que no existen viviendas de ese valor, cabe calcular las cuotas mensuales de un préstamo de, por ejemplo, $10 millones: $800.000.
Existen créditos hipotecarios bancarios con menor tasa de interés, pero en todos los casos resulta muy difícil de acceder para una persona de clase media que, inevitablemente, debe estar bancarizada.
Entre las instituciones públicas están los créditos del Banco Provincia, el Ciudad y los UVA del Nación, además de los tradicionales del Hipotecario, aunque en el banco privado el plazo máximo es 60 cuotas y el CFT supera el 310%.
Contratos de Locación
El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 81,4% al primer día hábil de enero, 13,4 puntos porcentuales menos que la inflación.
El CESO destacó que “en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”.
En julio de 2020 entró en vigencia la Ley de Alquileres mediante la cual los montos de los contratos deben actualizarse de manera anual de acuerdo al Índice para Contratos de Locación.
La fórmula empezó en 1.0 en julio de 2020. En enero de 2022 ya estaba en 1.71 y para enero de este año ya está en 3.20. Para hacer el cálculo, lo recomendable es ingresar a www.indicecontratoalquiler.com.ar y llenar los campos.
Inmobiliarias
La Ley de Alquileres se encuentra vigente para todos los contratos con fecha a partir del septiembre del 2020 en toda la Argentina, y lo que allí se dicta está por encima de lo firmado en los contratos y es de cumplimiento obligatorio.
Sin embargo, como se especificó, los Contratos de Locación no siempre son cumplidos a rajatabla y algunos propietarios e inmobiliarias imponen sus propias reglas. Si bien es destacable que la situación inflacionaria tampoco es favorable para aquellos propietarios que luchan con no perder dinero ante la imparable devaluación del peso, las y los inquilinos son los eslabones más vulnerables de la cadena inmobiliaria, y son éstos quienes solicitan aún que la Ley de Alquileres sea modificada a favor de dicho eslabón.
Mientras tanto, se han organizado a través de Inquilinos Agrupados y han generado un espacio de consultoría de inmobiliarias para compartir experiencias y opiniones a través de Zona Inquilina. Esta página web que funciona como un “calificador de inmobiliarias” señala como “peor inmobiliaria” a Koval Propiedades y como “mejor” a Yacopino Inmobiliaria.
Allí, la mayoría de las inmobiliarias son calificadas de forma anónima. Por ejemplo, “Michelle” comentó sobre Caldén Propiedades: “La inmobiliaria no se maneja con contratos según la ley. Tenían una propiedad que me interesaba, pero me dijeron que no se manejaban con contratos a 3 años y que el aumento semestral era del 36%”. Sobre Adipa Inmobiliaria, “Lucía” publicó allí: “No entregan factura. Todo es en negro, no aceptan transferencia bancaria”. En tanto, “Oliva”, alertó sobre Galende Propiedades: “Estábamos por firmar y nos dieron marcha atrás por no querer poner en regla un tubo de gas, nos descontaron la averiguación de garantía de la reserva. No me dieron ni una factura de cuánto salió eso y nos dejaron sin casa básicamente”.
Los testimonios son tantos como conflictos suceden en esta tormentosa relación con las empresas dedicadas a las viviendas.
El alto valor de las propiedades a comprar o alquilar, las negociaciones de los contratos, la poca disponibilidad de viviendas económicas y el exceso de viviendas costosas en desuso son un cóctel que afecta directamente a la calidad de vida de tantos y tantas porteñas y bonaerenses. La solución no sólo está en manos del Ministerio de Economía o de Desarrollo Social, sino también en el Congreso, archivado entre cajones simulando que la urgencia no es tal.
