El miércoles, en una jornada marcada por intensos debates sobre la Ley de Alquileres, la oposición en la Cámara de Diputados logró la media sanción de un proyecto de reforma. La aprobación, caracterizada por la estrecha diferencia, culminó con 125 votos a favor y 112 en contra.
La iniciativa, que buscó modificar y actualizar la normativa vigente en relación a los contratos de alquiler, fue respaldada por una coalición de partidos opositores, encabezada por Juntos por el Cambio. A los 116 diputados de Juntos por el Cambio, se sumaron cuatro del Interbloque Federal (dos de Córdoba Federal y dos de Identidad Bonaerense), dos de Juntos por Río Negro, dos del bloque Ser y uno del Frente de la Concordia de Misiones, para darle el visto bueno al proyecto.
Por el otro lado, el oficialismo contó con la adhesión de 112 diputados, que se opusieron al proyecto de reforma. De estos, 99 pertenecían al oficialista Frente de Todos (FDT), cuatro a fuerzas de izquierda, tres a partidos libertarios y dos al interbloque Federal. Además, tres legisladores optaron por la abstención en la votación, incluyendo a dos representantes del socialismo y una legisladora del Frente de Todos.
Las reformas aprobadas
Una de las modificaciones más destacadas que planteó el proyecto de reforma es la reintroducción de los contratos de alquiler con una duración de dos años. Estos contratos podrán ser actualizados en un intervalo de tiempo comprendido entre cuatro y doce meses, utilizando como referencia un índice o una combinación de índices previamente acordados entre las partes involucradas, es decir, los propietarios e inquilinos.
Cabe recordar que la Ley de Alquileres fue objeto de críticas y controversias por parte de la oposición desde su nacimiento. Esta reforma representa un intento de abordar algunas de las principales quejas que presentó el mercado de alquileres en el país. De todos modos, es necesario destacar que el proyecto de reforma aún debe pasar por la revisión y aprobación del Senado antes de convertirse en ley.
La jornada de debate y votación en la Cámara de Diputados reflejó los desacuerdos que rigen entre los dos sectores en torno al tema de los alquileres en Argentina, que tienen como adicionales a la crisis habitacional y el desarrollo inmobiliario. Uno de los momentos más álgidos del debate ocurrió al inicio de la sesión, cuando la oposición intentó imponer la derogación total de la norma vigente, algo que el oficialismo lo rechazó.
La opinión del mercado inmobiliario
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) se unieron con numerosas Pymes del sector para apoyar la modificación de la norma.
Al respecto, Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario y también presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expresó, en diálogo con Noticias Urbanas, que los ajustes propuestos buscan generar una mayor estabilidad en el mercado y evitar la exclusión de propiedades del sistema de alquileres y mejorar la regulación en el sector. Aunque reconoce que estas medidas “no abordan profundamente la complejidad de la situación”, insiste en que son pasos en la dirección correcta.
Bennazar también explicó que su sector mantuvo una serie de conversaciones extensas con funcionarios y líderes a nivel nacional, con la esperanza de ganar apoyo transversal. Su intención es lograr la aprobación de estas modificaciones “tan pronto como sea posible”, ya que el momento actual puede no ser el más propicio, pero esto sería considerado como una “señal positiva al mercado, algo que es esencial”.
Cómo se alquila en la actualidad
En principio, el aumento del alquiler se calcula a través del Índice para Contratos de Locación (ICL). El mismo, está compuesto por dos componentes principales: las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos), que mide la inflación, y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que mide los salarios formales y es calculado por el Banco Central.
En cuanto a los requisitos, se exige una garantía. La Ley de Alquileres introdujo cambios en las condiciones de la misma y bajo esta ley, el locatario (inquilino) tiene la responsabilidad de proponer al menos dos alternativas para cumplir con la garantía exigida por el locador (propietario).
La más común es el título de propiedad inmueble, en la que el locatario puede ofrecer un título de propiedad inmueble como garantía, lo que demuestra su capacidad patrimonial y respaldo financiero. La otra es un Aval Bancario, que consiste en que una entidad bancaria actúa como el garante que asume la responsabilidad de cubrir el alquiler en caso de incumplimiento por parte del inquilino.
Una tercera es el seguro de caución, que es la contratación de un seguro de caución a través de una compañía de seguros, que cubre al propietario en caso de incumplimiento por parte del inquilino. También existe la posibilidad de una garantía de fianza, que es una persona (familiar o amigo) que se convierte en fiador solidario y se compromete a cubrir el alquiler en caso de que el inquilino no lo haga, entre otras.
En cuanto al depósito, la ley establece que éste debe ser equivalente a un mes de alquiler. Esta suma se mantiene en custodia durante la duración del contrato y es reintegrada al inquilino al finalizar el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario tiene el derecho de retener parte o la totalidad del depósito en caso de que existan cuentas impagas por parte del inquilino o si se han causado daños a la propiedad. Esta retención está destinada a cubrir los costos de reparación o las deudas pendientes antes de devolver el depósito al inquilino.
Sin dudas, la problemática de las viviendas en los últimos años cobró fuerza y parece ser un problema que no tiene una clara respuesta. Se esperará, como mencionó Bennazar, que en los próximos días desde el estado se logre una nueva regulación y que el mercado responda de forma positiva, pero en una época electoral muy convulsionada por el resultado de las PASO, obrará como un guiño al sector.