Juan Pablo Costa: “la intervención del Estado es fundamental”
En este marco, Juan Pablo Costa, economista del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), lanzó un Relevamiento de Inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires, destinado a conocer la problemática de los alquileres. “La crisis de vivienda se manifiesta en los principales centros urbanos de todo el país, no sólo en los que hay actividad turística, sino también en localidades más chicas. Pasa en Bariloche y en San Martín de los Andes, que son ciudades turísticas y en General Roca, por su cercanía con Vaca Muerta, por ejemplo”, puntualiza el especialista.
Costa se queja de quienes aseveran que la Ley 27.551 fracasó. “No se la puede evaluar como un fracaso, lleva apenas tres años en vigencia y los contratos que se firmaron después de su sanción apenas están terminando en estos días. Existe un lobby contrario, impulsado por los que quieren desregular todo, que encarnan los legisladores de Juntos por el Cambio. Los libertarios, en cambio, votaron en contra de la nueva norma que propuso el JxC, porque ellos, sencillamente quieren derogarla. Son una especie de trotzkysmo por derecha. Radicalizan a los radicales”.
“La oposición –prosigue el economista de CEPA- planteó en la Cámara de Diputados hace un par de semanas que el índice de actualización debe ser cada tres meses, utilizando un índice que tome en cuenta los aumentos de salarios, la inflación mayorista y el índice de precios al consumidor o una combinación de los tres, a libre elección de los propietarios. Ellos hablan de pactar, pero en la relación asimétrica que se produce entre propietarios e inquilinos, se imponen siempre los primeros”.
Costa explica que “los alquileres temporarios crecieron exponencialmente desde el fin de la pandemia, pero esto trajo aparejado al mismo tiempo un aumento tan grande en los precios de los alquileres que en muchas ciudades se producen casos de vacantes de médicos, docentes y técnicos que realizan trabajos por temporada, que no se pueden cubrir a causa de estos sobreprecios en las viviendas”.
A causa de esta situación, en el CEPA se plantearon confeccionar una encuesta –“los datos son anónimos y la llenás rápido”, plantea Costa- para ver “de manera ponderada, replicando la distribución poblacional, si el que alquila es un dueño, una inmobiliaria o una aplicación, qué comisión se cobra, qué garantías se exigen. Además, queremos analizar la evolución del mercado en materia de precios, porque hay distintos precios. Hay un precio de oferta, que es el que se publica y varía todos los meses, pero luego hay un precio real, que puede incluir un impuesto o algún servicio especial. También queremos saber cada cuánto tiempo se actualizan los alquileres”.
En cuanto al proyecto de la oposición, que fue aprobado en la cámara baja, pero no lo será en la cámara alta, Costa planteó que “lo que no toma en cuenta Juntos por el Cambio es que el mercado se debe regular, porque existe una relación desigual, tal como ocurre con los contratos laborales. En ambos casos, la intervención del Estado es fundamental para impedir los abusos”.
“José Mercado compra todo importado” (Serú dixit)
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existen un millón y medio de viviendas, de las cuales hay entre 200 y 300 mil que se encuentran vacías. Es éste un un ámbito en el que no hay leyes que se cumplan. La Ley N° 27.551/20 estipula que los contratos de alquiler deben firmarse por tres años, con una actualización anual de los precios por medio de un índice conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.
Este punto se cumplió siempre a medias o nada. Proliferan los contratos con actualización trimestral y con índices mucho más altos que el establecido. Además, a pesar de la vigencia de la ley, los contratos se firman muchas veces a dos años y no a tres, tal como figura en el texto de la norma.
Para ponerle el cascabel a las apps, el 23 de agosto, la oposición propuso dos modificaciones a la Ley N° 27.551 que deforman totalmente su objetivo, que llevarían los plazos de los contratos de tres a dos años y el otro punto sería que se pueda actualizar el precio cada cuatro meses, cuando antes este plazo era de un año. De todos modos, esta modificación no tendrá eco en el Senado nacional, al menos en su composición actual.
Airbnb, el Uber del mercado inmobiliario
Para peor, llegó Airbnb y provocó la instalación en el mercado de una desembozada dolarización, que elevó los precios a las nubes y los volvió inaccesibles para un amplio sector de la clase media y trabajadora en general. Airbnb es una aplicación que ofrece alquileres temporarios a turistas y su oferta atrae a los propietarios, que cobran en moneda norteamericana y por plazos muy breves, que van de pocos días a algunas semanas.
Airbnb es una aplicación (una app), como Uber. Se instala en una computadora o en el teléfono y se realizan transacciones comerciales desde ella. Como Uber, que es nada más que una cuenta en Holanda o en cualquier otro paraíso fiscal, Airbnb –cuya sede oficial está en Los Ángeles- elude a todas las agencias recaudadoras estatales. Por esta razón, en ciudades como Nueva York, Tokyo, Miami y París se aplicaron leyes que obligan a los anfitriones a registrarse ante las autoridades. En Nueva York se denomina “Ley Local 18” y la regulación fija multas de hasta u$s5.000 por cada infracción.
¿Un primer paso en Argentina?
El 31 de agosto pasado se realizó en el Senado nacional un plenario de las comisiones de Turismo y de Legislación General para dar tratamiento a dos proyectos de ley unificados que regularían los contratos de locación temporaria con fines turísticos. Uno de ellos es de autoría de la senadora por Santa Cruz, Ana María Ianni (Unidad Ciudadana) y el segundo de su par mendocina, Mariana Juri (UCR).
“Queremos poder dar fin a una competencia desleal, que se ocasiona justamente porque no hay normativa”, expresó la senadora Ianni, que agregó que “esa informalidad no garantiza el correcto brindar los servicios como corresponden, ni la calidad de los servicios”.
Luego señaló que “esta informalidad y deslealtad nos lleva también a proteger a aquel que invierte y da trabajo, que tiene un alojamiento hotelero o para-hotelero” al tiempo que informó que “proponemos también en el proyecto que se incorpore al anexo 1 de la Ley 25.997, dentro de los servicios de alojamiento turístico que están en la competencia del ministerio de Turismo de la Nación, establecer esta nueva modalidad y que se le dé un marco de registro y regulatorio, que se fiscalice y que también se sancione a fin de dar cumplimiento a los objetivos por los cuales estamos estableciendo esta Ley”.
Por su parte, la senadora Juri subrayó que “para quienes tenemos que trabajar en el tema del turismo, hoy nuestro desafío no es solamente hacer crecer la cantidad de turistas y la cantidad de empleo, sino que sean sustentables los destinos”. En ese sentido, destacó la importancia de que “no empiecen a colisionar el interés de los turistas con el interés de los residentes permanentes”.
“Poder llegar a esta reunión con un dictamen unificado, con aportes incluso del sector público, del sector privado, y poder tener esta norma creo que es un gran avance”, concluyó.
El dictamen fue aprobado y pasó a la firma del resto de los integrantes del plenario de comisiones.
A continuación, he aquí el link del relevamiento de CEPA, para quienes deseen sumar su información.
