El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que presentó el presidente de la Nación, Javier Milei, incluyó la derogación de la llamada Ley de Tierras, en rigor, Ley 26.737 de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales que fuera promulgada en diciembre de 2011 y desde entonces resistida por las inmobiliarias rurales.
La norma establece un límite a la compra de campos por parte de extranjeros de 1.000 hectáreas en la zona núcleo o una superficie equivalente según la ubicación territorial, la cual es determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales (previsto en el articulo 16 de la ley) en base a su localización, calidad y proporción respecto del municipio o provincia que integren.
Asimismo, fija en el quince por ciento el límite a toda titularidad de dominio o posesión de tierras rurales en el territorio nacional para personas físicas y jurídicas no argentinas. Estas, siendo de una misma nacionalidad extranjera, no podrán, en ningún caso, superar el treinta por ciento del porcentual asignado.
La ley también prohíbe la posesión de tierras que sean ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. y de inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera.
En junio de 2016, bajo el gobierno de Mauricio Macri, se introdujeron varias modificaciones a dicha ley a través del decreto 820/2016. Entre los puntos más relevantes, aclaró el concepto de personas extranjeras (físicas o jurídicas) como aquellas que en forma directa o indirecta formen la voluntad mayoritaria, independientemente de su participación social y establece una presunción de extranjería en caso de que una persona extranjera sea titular del 51% del capital social de la persona jurídica.
También obligó a informar toda modificación en el paquete accionario de personas jurídicas consideradas extranjeras al Registro Nacional de Tierras Rurales. El decreto otorgó, además, facultades al Consejo Interministerial para modificar las equivalencias fijadas por las provincias a fin de que sean razonables desde el punto de vista del tipo de explotación y jurisdicción.
Por otra parte, dispuso la no afectación de derechos adquiridos por las personas extranjeras titulares de tierras rurales previo al dictado de la ley y que, en caso de querer venderlas tendrán permitido adquirir una una extensión equivalente aunque supere el límite de 1.000 hectáreas que fija la norma.
La Ley de Tierras ha sido cuestionada desde hace años por la Cámara de Inmobiliarias Rurales (CAIR) que argumentan que a partir de su sanción, por la menor inversión por parte de extranjeros, se produjo una caída del valor de la hectárea en Argentina que quedó desfasada respecto de la evolución del precio de la tierra rural en otros países, donde la cotización aumentó en la última década.
Previo a la asunción de Milei, la CAIR le solicitó al candidato electo que derogue la Ley de Tierras o bien que la modifique otorgándole racionalidad para promover el ingreso de capitales. Lo consideran como uno de los “pedidos urgentes y necesarios para que el país pueda salir adelante lo antes posible”. Por eso, la cámara puso a disposición sus equipos técnicos para acercar propuestas e inquietudes del sector inmobiliario rural.
El Presidente Javier Milei anuncia el decreto de desregulación económica. pic.twitter.com/szhsaxOSkS
— Oficina del Presidente Javier Milei (@OPEArg) December 21, 2023
El sector inmobiliario rural apoyó la medida
Los operadores del mercado inmobiliario rural lo venían pidiendo, es más desde que se sancionó y fue ley. Desde un primer momento entendieron que era fundamental para la actividad que la legislación vigente desde 2011 se deje a un lado. Aunque en la espera, tienen cierta cautela de cómo el Gobierno implementará la derogación de la ley de Tierras que limita la compra de tierras a extranjeros y en el sector celebran la noticia.
“Al menos con modificar la ley, como para que los grandes fondos puedan pensar proyectos de escala y que facilitarán la instrumentación, posiblemente sería ya un gran avance. Si se liberan aquellas cuestiones que son las que más traban el mercado como es la superficie a comprar y la intervención de la autoridad del agua, ya facilitaría mucho el ritmo de inversiones”, dijo Mariano Maurette, responsable de Campos de Álzaga, Unzué y Cía.
En este posible nuevo escenario, Maurette señaló que aun no se sabe cuál sería el impacto en el mercado “hasta tanto la cosa no camine” y donde seguramente, “el impacto en la dinámica del mercado dependerá de cuáles sean los cambios que logren hacerle a la ley”.
“Hay que ver cómo evoluciona el nuevo plan del Gobierno. Ese el huevo o la gallina: no sabemos si lo que realmente entusiasma es el éxito del Gobierno en la implementación de su plan para un nuevo país; si es la Ley de Tierras, o la Ley de Tierras va a ser un elemento más que va a apoyar el entusiasmo en el mercado, si el Gobierno logra tener éxito con su plan. Con solamente modificar la ley, si el Gobierno después no la pega, no va a ser suficiente. Es decir, lo más importante acá es que el país salga a flote, que el plan tenga éxito, que logren el déficit cero, que logren controlar la inflación. Así y todo, esto siempre suma y es necesario. Celebro enormemente que esto sea parte de la agenda del presidente”, finalizó.
En coincidencia, Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, dijo que es “grato de escuchar” que un tema que desde hace rato desde su sector lo vienen pidiendo, tiene un horizonte cierto.
Madero se detuvo en analizar dos temas claves que el Estado debe tener en cuenta. Por un lado, la importancia que tiene, que quedó de manifiesto en la pandemia, producir alimentos y materias primas que vienen de la tierra y que en el mundo estas son finitas, por lo que “hay que cuidarlas para que no se degrade”.
Por otro lado, señaló que se debe tener cuidado y hacer las restricciones pertinentes con la inversión que venga de Estados soberanos o que detrás de un inversor que parece particular haya un Estado soberano: “Que venga a invertir el extranjero privado sí, pero que no haya inversiones soberanas”.
Ley de Tierras: objetivos y alcances
Se promulgó el 28 de diciembre de 2011, tras ser aprobada en la Cámara baja por 153 votos afirmativos, 26 en contra y una abstención. La mayoría de los votos en contra llegaron desde el radicalismo, mientras que los integrantes del PRO estuvieron ausentes.
Desde su origen buscó solucionar una problemática que el país sufre desde hace años: la apropiación descontrolada de tierras de dominio nacional por magnates internacionales. Es por esto que, desde hace más de 10 años, su implementación genera una fuerte pica en los sectores de alto poder.
Las Tierras Rurales que contempla la Ley son “todas las que están fuera de las zonas urbanas, sin que importe el destino que se les da”.
En este marco, estableció que los extranjeros no podían tener más del 15% de las tierras del país, de una provincia o de un municipio. También fijó un límite de 1000 hectáreas por titular extranjero en la zona agrícola núcleo, es decir la más fértil ubicada en el norte bonaerense, el sur de Santa Fe y el sur de Córdoba, o sus equivalencias en el resto de las provincias. Además, determinó controles específicos para evitar la extranjerización de la tierra y pérdida de control del registro dominial a través de la compraventa de acciones vía testaferros: es decir, que partir de la ley, el Estado debía autorizar esta compraventa a través de un certificado de habilitación.
Por la Ley se creó el Registro Nacional de Tierras Rurales bajo la órbita del Ministerio de Justicia, a fin de saldar el profundo déficit de información sobre la posesión de terrenos.
Según la última actualización del Gobierno, realizada en abril de 2022, Salta lidera el ranking de provincias con mayor cantidad de tierras en manos extranjeras, con el 11.56%. Le siguen las provincias de Misiones (11.07%), San Juan (10.48%), Corrientes (9.87%), Mendoza (9.11%), Catamarca (8.64%) y Santa Cruz (8.11%). A la fecha, ninguna supera el límite del 15% que fija le Ley.
Sin embargo, estos datos no están completos, por motivo de la modificación de la Ley a partir del decreto 820/2016 de Macri, que levantó las regulaciones de información que debían presentarse al Registro Nacional.