El Observatorio del Derecho a la Ciudad, Vecinos Afectados por Movimiento de Suelos – Núñez y Diego Gonzalo Achile, Integrante de la Junta Comunal de la comuna13, con el patrocinio jurídico del Abog. Jonatan Baldiviezo y el asesoramiento de la Arq. Liana Battino, presentaron una acción de amparo colectivo ambiental denunciando el daño que están sufriendo las viviendas por la sobreconstrucción de torres de gran altura en un sector del barrio de Núñez, cercano a la Av. del Libertador.
La causa judicial caratulada “ASOCIACION CIVIL OBSERVATORIO DEL DERECHO A LA CIUDAD Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – AMBIENTAL”, Expte. N° 105156/2024-0, quedó radicada en el Juzgado de 1ra Instancia en lo CAyT N° 16, a cargo del Dr. Furchi.
En la demanda se denuncian daños estructurales y no estructurales que afectan a decenas de viviendas ubicadas dentro del del polígono delimitado por las vías del ex Ferrocarril General Mitre, la Av. Crisólogo Larralde, la Av. Del Libertador y la Av. Congreso de la Ciudad de Buenos Aires, en el barrio de Núñez. Desde el año 2008 estos daños se vienen produciendo y se intensificaron durante el año 2023 y tienen como posible causa la construcción de edificios de gran envergadura en las inmediaciones, en particular, el edificio Chateau Libertador construido entre los años 2006 a 2010 y las dos torres actualmente en construcción desde el año 2017 en el inmueble sito en la calle Arribeños N° 3455 (identificación catastral 027-088-005M).
Desde hace dos décadas vecinos del barrio de Núñez vienen alertando al GCBA sobre el deterioro de sus viviendas, en particular, en el polígono delimitado por las vías del ex Ferrocarril General Mitre, la Av. Crisólogo Larralde, la Av. Del Libertador y la Av. Congreso de la Ciudad de Buenos Aires. Los daños se producen al mismo tiempo en que se ejecutaron y se encuentran en ejecución edificios de gran envergadura en la zona, como es el caso de la construcción de varios edificios de gran altura y de dos pasos bajo nivel situados en el cruce entre el ferrocarril Mitre y las Av. Crisólogo Larralde y Manuela Pedraza.
Entre los daños denunciados en las viviendas dentro de este polígono se encuentran:
a) descalce de estructuras,
b) grietas y rajaduras en muros y cerramientos,
c) desprendimientos de mamposterías,
d) hundimiento de pavimentos internos y externos,
e) pérdidas en instalaciones de servicios domiciliarios externas e internas de las diferentes viviendas,
f) fisuras y rajaduras en medianeras,
g) incremento de daños por humedad,
h) hundimiento de veredas,
i) ventanas y puertas que no abren/cierran hasta impedir la entrada a las viviendas.
En muchos casos los propietarios realizan reparaciones periódicas pero los daños se reproducen y se agravan. En algunos casos fue necesario proceder a apuntalamiento de elementos estructurales para evitar derrumbes.
En el año 2023 se señalaron daños similares en más de 40 viviendas en 14 cuadras sin contar los reclamos presentados en los años 2008/2010 en la misma zona de las cuales solo se tiene registro de algunas direcciones.
Los informes técnicos hablan de grietas, fisuras y hundimientos compatibles con asentamientos de fundaciones por el movimiento de estratos inferiores y apuntan como posibles causas a la depresión de la napa freática y las vibraciones causadas por tránsito de grande porte ambas asociadas a la realización de obras de grande envergadura en las inmediaciones como edificios de gran altura y dos pasos bajo nivel en el cruce de la Av Crisologo Larralde y de la calle Manuela Pedraza con las vías del FFCC Mitre.
En el entorno inmediato de las manzanas donde se encuentran las casas afectadas, se construyeron o están en obras y proyectados 7 complejos de torres de gran altura con una capacidad constructiva total de aproximadamente 250 000 m2, concentradas en 5 cuadras ya que esa zona fue elegida por algunas desarrolladoras para ser un polo de oficinas premium y edificios residenciales de lujo cuyos precios de venta se sitúan entre los 6000 y 7000 USD/m2.
Mas allá de las consecuencias negativas sobre el paisaje, la identidad barrial y el estilo de vida de los vecinos de la zona, contrarios a los lineamientos del Plan Urbano Ambiental vigente, este cambio drástico modifica el frágil equilibrio hidrogeológico en una zona que, de no ser por la pesada intervención antrópica por sucesivos rellenos que remonta a más de un siglo, sería hoy una zona de ribera.
El hecho que la línea de Ribera se haya progresivamente alejado de la ribera original debido a los rellenos no hace que se pierdan determinadas características topográficas, geológicas e hidrológicas.
En un desarrollo más reciente y muy preocupante, la intervención edilicia promovida por el GCBA se extendió ahora al Norte de la Av. Del Libertador, en una zona de rellenos con alta susceptibilidad al anegamiento, con la construcción del Parque de la Innovación y las torres de gran altura en el denominado Polígono A. Las torres tendrán una capacidad constructiva de 160 000 m2, altura de 100m y seis subsuelos adyacentes a la Avenida del Libertador en su lado norte y al aliviador principal del arroyo White en su lado Oeste.
Conclusiones
Por todo lo anteriormente expuesto queda claro que hace más de dos décadas se toman decisiones en materia de urbanización que contrarían los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, exceden los límites permitidos por los códigos vigentes, poniendo en peligro la integridad de las residencias establecidas hace más de medio siglo en el barrio de Núñez y creando disrupciones del equilibrio hidrogeológico de la zona con posibles consecuencias a mediano y largo plazo. Lejos de frenar las construcciones con el surgimiento de problemas edilicios en las inmediaciones de las grandes obras, se continúa habilitando grandes obras sin que se haya realizado una evaluación ambiental acumulativa del impacto del conjunto de los desarrollos autorizados ya que cada emprendimiento se autoriza por separado sin tomar en cuenta la situación en el entorno.
Al autorizar una cantidad importante de obras de gran envergadura en una zona muy reducida, se configura de facto un plan de extrema densificación con impactos ambientales potenciales muy relevantes por lo cual se aplicaría la figura de la Evaluación Ambiental Estratégica.
Sin embargo, se otorgan certificados de aptitud ambiental caso a caso, clasificando obras de grande porte como sin relevante impacto con excepción de las torres que se construirán en el polígono A del ex predio del Tiro Federal.
El análisis de las construcciones de grande porte en la zona, muestra que ellas corresponden al aumento de la oferta de oficinas y residencias premium con beneficios para los desarrolladores y el segmento de la demanda de muy alto poder adquisitivo, y que los costos ambientales y sociales recaen en primer lugar sobre los habitantes del barrio por el daño a sus casas, la perdida de la identidad barrial y sobre el conjunto de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires ya que la protección del equilibrio hidrogeológico y del paisaje de la zona cercana a la ribera del rio de la Plata son parte de la protección de los bienes comunes amparados por la Constitución de la Ciudad y por su Pan Urbano Ambiental.
Cabe destacar que la edificación de ese tipo de desarrollos es perfectamente evitable ya que no corresponde a ningún caso de fuerza mayor, sino que tiene como único y exclusivo objetivo acomodar un sector del mercado inmobiliario que apenas beneficia a una ínfima parte de la población.
No se trata de obras de infraestructura de interés general necesarias al buen funcionamiento de la Ciudad, al contrario, podrán en el futuro generar más gastos para su protección y para la remediación de los daños en edificaciones vecinas, y la creación de nuevas y caras infraestructuras de control de las aguas.
Queremos resaltar que las torres del polígono A del ex predio del Tiro Federal (actual Parque de la Innovación) en fase de construcción con sus 6 subsuelos llevaran a una fuerte depresión de la napa freática cuyos efectos se podrían sentir en las zonas edificadas adyacentes y en las mismas infraestructuras hidráulicas de las cuales depende la seguridad de toda la zona ya que al lado de la manzana donde se construyen las referidas Torres pasa el aliviador del Arroyo White.
Resulta imprescindible que el GCBA adopte las medidas inmediatas para evitar que las viviendas que se encuentran en “El Polígono” continúen dañándose en aplicación del principio de prevención, del principio precautorio y del derecho a la propiedad y a una vivienda adecuada.
Objeto de la demanda
Vengo por la presente a interponer ACCIÓN DE AMPARO COLECTIVO AMBIENTAL contra el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el objeto de que:
A. Se declare la Emergencia Urbanística, Ambiental y Habitacional del polígono delimitado por las vías del ex Ferrocarril General Mitre, la Av. Crisólogo Larralde, la Av. Del Libertador (incluyendo todas las parcelas que son frentistas a esta avenida sobre sus dos lados) y la Av. Congreso de la Ciudad de Buenos Aires, ubicado dentro del barrio de Núñez, en adelante “El Polígono”.
B. Se ordene al GCBA suspender el otorgamiento de nuevos permisos y la vigencia de los permisos de obras ya otorgados referidos a inmuebles que se encuentren dentro de “El Polígono” cuyos trabajos constructivos impliquen depresión del nivel de la napa freática, el drenaje de la napa freática, excavaciones y movimientos de suelos, a fin de evitar mayores daños a las viviendas que se encuentran en este polígono, daños a la integridad física, afectación al derecho a la vida, al derecho a una vivienda adecuada, a un hábitat adecuado y a un ambiente urbano sano y equilibrado, el incrementos de los daños a la propiedad, hasta tanto se realicen las evaluaciones y los estudios que se peticionan en los siguientes puntos y se apruebe una normativa urbanística acorde los resultaos de dichas evaluaciones y estudios.
En particular, se solicita se ordene la suspensión de los permisos de obra nueva y de los trabajos constructivos del edificio de Raghsa (Av. Libertador y Manuela Pedraza) y de las Torres del Polígono A del Parque de la Innovación (Sección: 027; Manzana: 146K; Parcela 000 y Sección: 027; Manzana: 146L; Parcela 000).
C. Se ordene al GCBA la realización de una evaluación de impacto ambiental acumulativa e integral y de los estudios técnicos pertinentes a efectos de que investigue y determine:
1. Los impactos acumulativos de las actuales construcciones en curso, de los permisos de obra nueva otorgados (registro de planos) y de las solicitudes de permisos de obra en trámite en “El Polígono” con relación a las viviendas preexistentes, a los suelos y a las napas freáticas.
2. El estado del suelo, de las napas freáticas y de las viviendas ubicadas en “El Polígono” luego de un relevamiento exhaustivo de cada una de las viviendas dañadas.
3. Las razones por las cuales las viviendas ubicadas en “El Polígono” están sufriendo hundimiento de pavimentos internos y externos, daño estructural, grietas, rajaduras, descalce de estructuras, desprendimiento de mamposterías, daño en la infraestructura de servicios públicos, hundimiento de veredas, problemas en la apertura y cierre de ventas y puertas, etc. y las medidas adecuadas y oportunas para frenar y reparar el daño registrado en estas viviendas.
4. Las acciones y trabajos adecuados y oportunos para reparar las viviendas y edificios que fueron dañados.
D. Se ordene al GCBA revisar el Código Urbanístico con relación a la normativa urbanística de “El Polígono” y a adecuarlo a los resultados de la evaluación y de los estudios técnicos del punto anterior, garantizando la participación ciudadana, a fin de prevenir mayores daños a las viviendas y la afectación a la integridad personal y a la vida de los habitantes de “El Polígono”.
E. Se ordene al GCBA a que exija la readecuación de los permisos de obra nueva ya otorgados y de los proyectos cuyos permisos se encuentren en trámite, individualizados en el punto B, a los parámetros urbanísticos que surjan de la modificación del Código Urbanístico de acuerdo con lo peticionado en el punto D.
F. Se ordene al GCBA a establecer un Plan de Contingencia para atender la emergencia urbanística, ambiental y habitacional de “El Polígono” que establezca las acciones que deberá llevar el GCBA a fin de brindar una respuesta rápida y eficaz para la atención de emergencias en caso de peligro edilicio o en la infraestructura de servicios públicos o en la integridad de las personas, que deberá contemplar un plan de información y un sistema de recepción de reclamos de la ciudadanía.
G. Se ordene al GCBA a implementar una política de acompañamiento a los habitantes de las viviendas dañadas a efectos de que puedan repararlas en caso de que así lo requieran.
