La Ciudad de Buenos Aires vive en los últimos años un proceso de inquilinización de sus habitantes. Ante los aumentos exponenciales del precio del suelo en la Ciudad, cada vez más hogares optan por el alquiler como alternativa a la compra de una vivienda. De esta manera, la tasa de inquilinos, que rondaba el 27% en 2004, hoy supera el 33%.
La gran mayoría de los porteños conoce, directa o indirectamente, los abusos que existen por parte de las inmobiliarias: las comisiones ya no son un mes de alquiler, sino dos, o incluso tres; las garantías que no son de capital generalmente no son aceptadas; el monto del depósito también es cada vez más alto, etc. Estas exigencias resultan en un mercado de alquileres cada vez más caro y excluyente.
A pesar de esto, la Ciudad de Buenos Aires continúa hoy sin contar con un marco legal que regule este mercado, con implicancias directas sobre un derecho reconocido por la propia Constitución de la Ciudad, como el derecho a la vivienda.
Ante este escenario, a fines del año pasado el gobierno porteño lanzó el programa “Alquilar se puede“, que pretende intervenir sobre el mercado inmobiliario ayudando a quienes buscan alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires.
Ahora bien, ¿cuáles son los alcances reales de este programa?
El mismo se estructura en torno de tres ejes de intervención principales:
1. Ofrece un crédito otorgado por el Banco Ciudad, como una ayuda para poder afrontar los altos costos que supone entrar en un alquiler, que debe devolverse en los 24 meses de duración del contrato. En caso de no poder pagarlo, luego de dos meses se procede al desalojo.
2. Ofrece una garantía por parte del mismo banco, por un costo de dos meses del valor del alquiler, a tasa fija del 19,5%.
3. Ofrece un subsidio que cubre parte de la cuota del alquiler para aquellas familias que ganen entre uno y dos sueldos mínimos.
Las condiciones existentes para poder aplicar al programa restringen la población potencialmente beneficiaria a familias jóvenes y de pocos integrantes. El beneficiario no puede ser mayor de 35 años, y el alquiler mensual no puede superar los 4700$, ni el 30% de los ingresos mensuales declarados. Esto supone que, por ejemplo, para un hogar con ingresos mensuales de 10.000 pesos, el alquiler no podría superar los 3000 pesos. Así, los hogares beneficiarios que necesiten una vivienda con más de dos cuartos, difícilmente puedan acceder a esta ayuda.
Más allá de este recorte poblacional, el programa “Alquilar se puede“ revela la lógica que subyace en la política habitacional del gobierno porteño.
Ante la dinámica excluyente del mercado de alquileres, el gobierno porteño decide intervenir con una lógica asistencial y “de excepción“. En lugar de modificar las reglas de juego que condicionan el acceso formal a este mercado, equilibrando la asimetría que existe en una mesa de negociación entre quien necesita acceder a una vivienda, y quien es dueño, poniendo límites a las exigencias arbitrarias de las inmobiliarias, o estableciendo pautas a cumplir en los contratos de alquiler, el gobierno porteño opta por endeudar a quien necesita acceder a una vivienda, beneficiando al negocio de las inmobiliarias.
Existen hoy numerosos proyectos de ley presentados en la Legislatura –ninguno por el oficialismo- que, más allá de sus diferencias, apuntan a poner en vigencia un marco regulatorio para el mercado de alquileres que genere condiciones más justas de acceso y funcionamiento del mismo. Entre las medidas propuestas pueden mencionarse la obligación de registrar todos los contratos de locación para fiscalizar que cumplan con la ley, establecer un tope de un mes de alquiler para la comisión de la inmobiliaria y que dicho gasto sea compartido entre locador y locatario, instituir un tributo especial para aquellos inmuebles que se encuentren desocupados, definir que el pago esté bancarizado, entre otras. Ninguno de ellos ha superado las trabas puestas por el oficialismo para que este tipo de proyectos prosperen.
El funcionamiento actual del mercado de alquileres, marcado por una desregulación absoluta, afecta directamente el derecho de los porteños a acceder a una vivienda digna y es funcional al mercado ilegal de alquileres en villas y asentamientos. Es innegable entonces la necesidad de una intervención que apunte a modificar de raíz este funcionamiento, para que el mercado de alquileres sea una alternativa habitacional accesible para cada vez más habitantes de la Ciudad de Buenos Aires.