El 35 por ciento de los ciudadanos que habitan en la Ciudad de Buenos Aires alquilan sus viviendas. Según informa Inquilinos Agrupados, una ONG que los representa, hay algo más de un millón de personas que deben erogar una determinada suma mensual para residir en la capital argentina, sobre el total de su población, que alcanza los 2.900.000 habitantes, según el censo de 2010.
En los últimos doce años, Buenos Aires registró un boom inmobiliario, que incluyó, entre otras variantes, la construcción de 150 mil viviendas, la mayoría de ellas con fines de inversión o, más bien, de especulación. Los edificios construidos fueron destinados para el mercado de alquileres familiares y unipersonales; para el turismo –también existió un boom, aunque hoy esto pertenezca al pasado–; para oficinas –un nicho que en este tiempo de crisis ha raleado– y para el comercio –ídem que el anterior–. Otros usos de la vivienda, como los alquileres temporarios, se encuentran también en crisis. De todos modos, existen muchos departamentos que permanecen desocupados permanentemente, a la espera de que los precios alcancen el valor financiero deseado. Eso es la especulación financiera, y su mera existencia empuja los precios hacia arriba.
Paralelamente, las viviendas en disponibilidad están concentradas en cada vez menos propietarios, lo que hace que los precios sean cada vez más abusivos y que la capacidad de negociación de los inquilinos se vea disminuida. Otro dato importante es que en 2001 “solo” el 22,1 por ciento alquilaba su vivienda, cuando aún eran los tiempos previos al estallido del mercado inmobiliario.
En estos tiempos crueles –la crisis es solo una oportunidad para las minorías–, los propietarios exigen de todo, más allá del precio, para poner su firma. Reclaman al menos un recibo de sueldo –en momentos en los que prolifera el trabajo en negro–; no poseer animales; en muchas ocasiones, no tener hijos; dos meses de depósito –que configuran una suma que raramente es devuelta en tiempo y forma– y, muchas veces, dos meses de comisión para la inmobiliaria.
Está prohibido expresamente que esta última erogación le sea cargada al inquilino, pero el cliente de la inmobiliaria es el propietario, que debería ser el que la abone, pero muchos están dispuestos a afrontar este gasto, entonces el que lo paga es casi siempre el candidato a inquilino.
A causa de esto, el inquilino debe ahorrar durante mucho tiempo –eso depende de su nivel salarial– los aproximadamente cinco meses de alquiler que debe abonar para acceder a una vivienda. Si se suman el primer mes de alquiler, los dos meses de depósito y los dos de comisión, acceder a una vivienda totaliza, por estos días, una inversión de –como mínimo– 40 mil pesos.
A esta extensa lista de dificultades se le debe sumar el problema de la garantía. La exigencia de que la propiedad en caución debe estar situada en territorio de la Capital ya les impide a muchos estar “aptos” para alquilar, porque un seguro de caución significa un pago adicional de dos meses más de alquiler.
Pero si alguien pensaba que aquí se terminaban las penurias de los aspirantes a vivir en una vivienda digna, estaría en un error. Muchos propietarios exigen además que sus inquilinos abonen las expensas extraordinarias más el impuesto inmobiliario, que se hagan cargo de los arreglos en la unidad, que contraten un seguro por posibles averías y, no contentos con ello, deberían aceptar un reajuste semestral en el precio del alquiler, a menudo por encima de la inflación. Estos reajustes pueden alcanzar el 15 o el 20 por ciento cada seis meses, lo que significa que pueden estar cercanos a una cifra que fluctúa entre el 32 y el 40 por ciento anual.
Esta cifra desnuda que el precio los alquileres crece muy por encima de la inflación, que, solo como dato de referencia, en todo 2017 fue del 24,6 por ciento.
En tren de poner más datos alarmantes sobre la mesa, una consultora privada midió un aumento en el primer cuatrimestre del año en curso del 14 por ciento, contra una inflación del 9,6 por ciento. Si se proyectaran los datos a cifras constantes a todo 2018, resultaría que los alquileres se incrementarían un 48 por ciento, contra una inflación de 31,65 por ciento.
Una mesa con variados comensales
Acuciado por el sombrío panorama, en el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) se puso en marcha hace un año, aproximadamente, una Mesa de Diálogo sobre alquileres que presentó algunas propuestas al jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta.
La Mesa está coordinada por el titular del Instituto de Vivienda de la Ciudad, Juan Maquieyra, y está conformada por representantes de Inquilinos Agrupados, la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Cámara de Propietarios Argentina, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, el Ministerio Público de Defensa y por agrupaciones como Hábitat para la Humanidad Argentina, Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). También participan los legisladores de la Comisión de Vivienda de la Legislatura porteña Maximiliano Ferraro, Paula Penacca, Lía Rueda y Diego García Vilas, el Centro de Investigación en Finanzas, el Colegio Profesional Inmobiliario y la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.
Los cuatro ejes sobre los que trabaja la Mesa están referidos a las barreras para el acceso al alquiler, las dificultades de los inquilinos para completar todo el contrato, la escasez en la oferta de viviendas y la falta de controles que eviten los abusos.
Las propuestas
Los integrantes de la Mesa acordaron presentar una serie de propuestas, que permitan bajar los costos y superar algunas de las trabas que proponen “los mercados”, a los que si se les permitiera operar libremente enrarecerían aún más un panorama ya de por sí complicado.
Los puntos planteados fueron las siguientes:
• Certificaciones de firmas gratuitas: Se propuso que el Gobierno porteño designe a funcionarios de las comunas para realizar este trámite de manera gratuita.
• Informes de dominio gratuitos: La idea de la mesa es que el Registro de la Propiedad Inmueble (o el organismo que en el futuro pueda reemplazarlo) no cobre los informes a los potenciales locatarios de inmuebles con destino de vivienda.
• Ley sobre acto discriminatorio: Se pide que el Gobierno porteño redoble sus esfuerzos para velar por el cumplimiento de la ley que establece que no se puede rechazar el alquiler a cualquier persona por razones de etnia, nacionalidad, religión o ideología, entre muchos otros.
• Cumplimiento de la Ley 5.115: Esta opera sobre acciones especiales para personas con discapacidad. La Mesa solicita que el Gobierno de la Ciudad continúe velando por el cumplimiento de esta ley.
• Ley de anuncios de garantías: Se propuso que se cree una normativa para que en toda publicación de oferta de alquiler, el corredor deba publicitar explícitamente dos o más tipos de garantías, para lo cual deberán informar al propietario de los distintos sistemas de garantías que existan y sus efectos. El propietario optará finalmente por alguna de las garantías ofrecidas.
• Garantía del Banco Ciudad: Se pidió que se introduzcan cambios para hacerla más flexible.
• Otro tipo de garantías: Se propuso crear un fondo entre el Estado y el sector privado para otorgar e incentivar otro tipo de garantías, como la garantía personal –recibo de sueldo–, el seguro de caución, la garantía bancaria, la fianza o la garantía inmobiliaria.
• Derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios: En este punto, la idea es hacer una campaña para difundirlos.
• Ahorro en UVA con ayuda estatal: La propuesta de la Mesa es que se cree una herramienta para consolidar el ahorro en UVA para el acceso a un alquiler nuevo o para la renovación del alquiler.
• Generar un proyecto de ley que promueva la construcción de viviendas asequibles.
• Créditos a la refacción de viviendas: La Mesa propuso entregar créditos condicionados a la refacción de viviendas para poner en alquiler a familias acreditadas en un registro público a cargo del IVC y con el acompañamiento y el aval social de un programa de alquileres.
• Viviendas ociosas: Estudiar la situación actual de las viviendas ociosas en la Ciudad para delinear programas o propuestas con el objetivo de incorporar esas viviendas en el mercado inmobiliario, con destino a ser utilizadas como viviendas pasibles de ser habitadas.
• Desarrollar un “Contrato Modelo de Alquiler”: Se propuso que haya un modelo para todos los contratos de locación destinados a vivienda que se suscriban en la Ciudad de Buenos Aires. Sería publicado en las comunas y en la página web del IVC.
• Registro obligatorio y gratuito del contrato en la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP).
• Mediaciones y asesoramiento: Se solicitó también incrementar las mediaciones en las comunas y la Defensoría del Pueblo, así como el asesoramiento gratuito para resolver conflictos entre los inquilines y los propietaries.
“Seguimos trabajando para mejorar el sistema de alquileres y bajar las barreras de acceso, así como incentivar a los propietarios que tienen sus viviendas para que ingresen en el mercado de los alquileres. También queremos dar mayor seguridad para inquilinos y propietarios y sumar nuevas alternativas a las garantías inmobiliarias”, expresó Maquieyra al presentar las propuestas.
Los que quieren que todo siga igual
El 24 de agosto del año pasado, la Legislatura porteña votó una modificación a la Ley 2.340 por la que los inquilinos ya no pagarán más comisiones, ni honorarios, ni gastos de gestoría. La ley entró en vigor el 18 de septiembre siguiente, al ser publicada en el Boletín Oficial.
Inmediatamente, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) presentó un amparo colectivo contra la medida, que fue seguida por amparos individuales que presentaron una gran cantidad de las inmobiliarias afiliadas a la institución.
No contentos con ello, el 25 de septiembre, justo una semana después de que la ley entrara en vigor, los corredores inmobiliarios se concentraron frente a la quinta presidencial de Olivos para hacerle entrega de un petitorio al Presidente de la Nación, Mauricio Macri, mientras calificaban a la ley como “inconstitucional”.
¿Se venden los alquileres?
El 23 de noviembre de 2016, en la Cámara de Senadores de la Nación se aprobó un nuevo texto de Ley de Alquileres, en el que se extendían los contratos de dos a tres años y se prohibían los aumentos anuales en los que las locaciones superaran a la inflación. El proyecto había sido debatido durante un año y todos los sectores habían emitido su opinión, tanto es así que fue aprobado por unanimidad en el recinto senatorial.
El texto aprobado instituía que para la vivienda con destino habitacional “no podrá cobrarse el pago anticipado de alquiler mayor a un mes”, agregando que “los depósitos tendrán que tener un importe equivalente al de un mes de alquiler”.
Cuando el texto fue enviado a la Cámara de Diputados, estos primero lo dejaron dormir la siesta durante un año en algún despacho olvidado y luego, cuando fue tratado el 14 de noviembre de 2017 en la Comisión de Legislación General, le impusieron modificaciones incoherentes.
Para empezar, volvieron a fijar un plazo de dos años para los contratos de alquiler y, para continuar, quedaron sujetos a interpretación algunos puntos que el proyecto aprobado en el Senado estaban muy claros, como el ajuste anual, que era un mix entre la inflación del año y el aumentos de los salarios y no quedó claro si será así o por el índice UVA. También quedaría en agua de borrajas la obligación del propietario de pagar las expensas extraordinarias.
Como el dictamen, que fue votado por los legisladores de Cambiemos y del Frente Renovador, aún no fue tratado en el recinto, en los últimos días de noviembre próximo podría perder estado parlamentario, una apuesta que el oficialismo preferiría, antes que la de votar el dictamen tal cual está.
Los referentes de las organizaciones que agrupan a los inquilinos denunciaron que, así como está, el proyecto favorece claramente al sector empresarial inmobiliario y no tiene en cuenta sus propuestas. No solo eso. Para el trámite que transcurrió en el Senado, las modificaciones que se le hicieron al proyecto original que presentó la senadora rionegrina Silvia García Larraburu fueron producto de la discusión y el consenso, al contrario de lo que ocurrió en Diputados, en donde nada se debatió y hubo una negociación tras bambalinas que culminó con un dictamen del oficialismo, apoyado por el bloque que preside Graciela Camaño, que, de todos modos, jamás llegó al recinto. Los proyectos mantienen su estado parlamentario durante dos años, por lo que en estos momentos se encuentra en la nebulosa: ni se incluye en la Orden del Día, no se mueve de la Comisión de Legislación General, ni existe hasta hoy interés de parte del oficialismo, a pesar de que su bloque de senadores lo votó positivamente por unanimidad.
La mano traviesa del mercado se coló por detrás de las sofisticadas cortinas de la Cámara baja, indudablemente.
Juan Maquieyra: “La tarea no terminó, seguiremos trabajando”
El titular del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), Juan Maquieyra, afirmó a Noticias Urbanas que “en la Mesa de Diálogo que se formó el año pasado, buscamos identificar las líneas de acción para intervenir en los problemas que existan”.
Maquieyra planteó que “existen cuatro líneas de trabajo. Hasta ahora se consensuaron propuestas y van a haber aún más. En la implementación se va a avanzar este miércoles 18 de julio. Se están planteando alternativas a las garantías propietarias, porque las opciones que existen son caras o no son aceptadas por los propietarios”.
“Otro tema –continuó el funcionario– es facilitar que la certificación de firmas sea gratis. Se haría en las comunas, aunque también las inmobiliarias están interesadas en participar.”
Con respecto a las alzas en los alquileres, Maquieyra respondió que “el marco inflacionario genera poca previsibilidad, en una economía que se muestra volátil, los alquileres se encarecieron. De todos modos, el reordenamiento que planteó el Gobierno en la macroeconomía va a lograr que el mercado sea previsible, al bajar la inflación”.
“Hoy, nuestro objetivo es disminuir el costo del primer mes, que es muy oneroso. De cinco meses de alquiler lo bajamos a tres con el pago en cuotas de esos dos meses de depósito.”
Finalmente, Maquieyra planteó que “lo fundamental es que el año pasado dimos el primer paso de quitar las comisiones a los inquilinos, que ahora las deben pagar los propietarios, y este año avanzamos hasta el depósito en cuotas. No creemos que esta serie de propuestas termina con la tarea, por lo que seguiremos trabajando”.
Jimena Navatta (Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia): “El fracaso de los créditos UVA produjo un vuelco hacia los alquileres”
Jimena Navatta es la vocera de ACIJ, una asociación civil que promueve la integración social y forma parte de la Mesa de Diálogo de alquileres. “Hasta hoy, las comisiones eran equivalentes a dos meses de alquiler, pero ante el amparo presentado por Inquilinos Agrupados, quedó reducido al 4,15 por ciento del valor del inmueble, que suma algo menos que los dos meses. De todos modos, las inmobiliarias dibujan gastos para seguir cobrando los dos meses.”
Para graficar la indefensión de los inquilinos, Navatta afirma que, si bien el colegio que agrupa a los corredores inmobiliarios “está obligado a hacer que se cumpla la ley, a veces hacen la vista gorda. Es difícil hacer cumplir la norma cuando existe un acuerdo entre dos privados”.
Otro de los temas conflictivos es el ajuste semestral que contienen casi todos los contratos. “Los incrementos son desmedidos y son posibles porque no hay regulación y todo está sujeto a la voluntad del propietario.”
En cuanto a los problemas más habituales que enfrentan los inquilinos, la integrante de ACIJ expresó que “se los obliga muchas veces a hacerse cargo de las expensas extraordinarias, muchas veces con la complicidad que se produce entre los propietarios y los administradores de consorcios, que las hacen pasar como expensas comunes”.
Otro de los conflictos que se producen con frecuencia son los límites que se deben poner a los desperfectos del equipamiento de la vivienda. “Si se rompe el calefón, ¿quién debe hacerse cargo? ¿Cuál es el límite de lo que se debe hacer cargo el inquilino? En este punto existen líneas muy delgadas, que dependen en un todo de la negociación entre las partes”, plantea Navatta.
De todos modos, para la integrante de ACIJ, “lo más dramático tiene que ver con los aumentos desproporcionados que se cargan a un contrato en ocasión de la renovación, a lo que habría que agregar la devolución del depósito de garantía, que se repone fuera de término y a veces a valores del inicio del contrato, sin tomar en cuenta los ajustes que se produjeron a lo largo de los dos años de duración”.
“Por estos días, asistimos a un fracaso de los créditos UVA, por lo que se produjo un vuelco hacia los alquileres”, detalla la integrante del equipo de Derecho a la Ciudad de ACIJ, a la vez que notifica que “si bien el alquiler resuelve una parte de la problemática de la vivienda, se podría generar un colchón si se regulara en algo el mercado. Nosotros propusimos una serie de medidas, que son más de las que se implementaron por el momento”.
“El próximo miércoles 18 de julio nos vamos a reunir con la Mesa de Diálogo en el IVC, para discutir más propuestas y para profundizar las que ya existen”, finalizó Navatta.
