Según el Índice Ciudad que elabora la Fundación "Estado, Trabajo y Producción" (FETyP) la construcción en los primeros diez meses del año –aun con una leve desaceleración- creció en el país 18,5% mientras que en la Ciudad lo hizo un 42,5% convirtiéndolas en una de las actividades más dinámicas.
"Este mayor dinamismo de la actividad en la Ciudad estuvo orientado casi exclusivamente por señales del mercado, salvo el apalancamiento que brinda la obra pública que creció exponencialmente en los últimos 3 años. Durante este año quedó claramente expuesta la falta de planificación sobre el uso del suelo siendo el mercado -como actor principal- quien impulsa el desarrollo urbano, teniendo al Gobierno de la Ciudad como simple espectador", explaya el informe.
Y detalla los rasgos mas salientes de su investigación:
– Existe una importante concentración (48%) de la superficie permisada en seis barrios Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Puerto Madero y Balvanera. Sólo en Palermo y Caballito se concentró el 25% de la superficie permisada. Y, en barrios del oeste y la zona sur se caracterizan por su escasa actividad.
Respecto de los destinos: se resalta una creciente concentración en el destino “Residencial” (85%) -a su vez concentrado (97%) en construcciones multivivienda, aumentando las construcciones de dos ambientes y las viviendas suntuosas, y cayendo las confortables-.
En la categoría valor del suelo existe un fuerte contraste entre los valores de la zona sur (menor a 350 U$S/m2) y los de la zona norte (mayor a 2.500 U$S/m2). Los precios en dólares son, en promedio, un 55,6% superiores a los registrados en el período previo a la devaluación; y los aumentos en el último año presentaron diferentes niveles por zona: centro 41,9%, norte 36,4%, oeste 36,0% y sur 23,4%
"Nuestra visión sobre este boom de la construcción y de los precios de inmuebles tiene un alto componente especulativo, como viene sucediendo en muchas otras capitales del mundo. Este movimiento se origina principalmente por el paso de la renta financiera hacia la inmobiliaria que es más beneficiosa para el país en términos de inversión y empleo. No obstante, no vemos hoy una burbuja inmobiliaria que pudiera dar lugar a un desplome de los precios sino que pensamos que el límite a la expansión está llegando por el lado de la saturación del uso del espacio urbano lo que implicará grandes externalidades negativas", expresan desde la FeTyP.
Y aclaran: "Si bien no está suficientemente probado que exista hoy una deficiencia en la infraestructura de servicios (redes cloacales, energía, etc.) sí en los próximos años se verán graves problemas en la movilidad de la ciudad si no se le otorga a este tema rasgos de derecho social. Es decir, peatonalizar áreas, sacar el auto particular del macrocentro, terminar las redes de circunvalación de la ciudad y, paralelamente, mejorar e incrementar el uso del transporte público son medidas que, de no profundizarse, pueden hacer colapsar la ciudad".
"Por el lado de la insuficiencia de servicios, la hipertrofia de un crecimiento sin regulación donde sólo surjan grandes shoppings y torres por ser los emprendimientos más rentables dejará sin variedad al tejido urbano porteño lo que convertirá a la ciudad en un espacio no sustentable no sólo por los altos grados de contaminación (sonora, visual, residuos domiciliarios, etc.) sino por la posible deficiencia en oferta educativa, sanitaria, de esparcimiento, y cada vez menos espacios para actividades productivas que permitan bajar los altos niveles de desempleo y desigualdad que todavía existen", agregan.
Y concluyen: "En la Ciudad se puede regular la valorización inmobiliaria, no para parar el crecimiento sino para distribuir la renta del suelo en forma más equitativa y achicar las disparidades entre el norte y el sur. En el 2007 este debate debería estar planteado no como mercado versus Estado sino como ciudad sustentable versus Ciudad inmobiliaria".
