La Legislatura porteña sancionó por unanimidad, la semana pasada, la reducción del impuesto a los Ingresos Brutos en los créditos hipotecarios. La ley estipula bajar del 7% al 1,5% la alícuota en estos casos. Por su parte, un mes atrás, el Gobierno nacional anunció la puesta en marcha de una línea de créditos hipotecarios a treinta años, denominados “créditos UVA”. Tal como su nombre lo indica, estos créditos se cuantifican mediante Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que, a su vez, se actualizan utilizando el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). En criollo, se ajustan según la inflación, lo que permite que las cuotas iniciales sean mucho más bajas que un crédito a tasa fija, que parte de valores más elevados para compensar el efecto inflacionario. Ahora bien, ¿hasta qué punto ambas medidas pueden tener un impacto real en el mercado inmobiliario? ¿Miles de personas estarán más cerca de concretar el sueño de la casa propia o la casa propia seguirá siendo el sueño de miles? ¿Hasta dónde se puede pensar en un crédito hipotecario ajustable por inflación en un país que, históricamente, ha sido y es castigado por este flagelo? Para despejar estas dudas, Noticias Urbanas entrevistó al arquitecto Horacio Ludigliani, desarrollador y asesor inmobiliario con una extensa trayectoria y experiencia en la materia.
–¿La rebaja del impuesto a los Ingresos Brutos en los créditos hipotecarios beneficiará realmente al mercado inmobiliario?
–Para comenzar, quisiera remarcar que el impuesto a los Ingresos Brutos es un impuesto distorsivo en todas las actividades. Para darte un ejemplo, en la fabricación de automotores, el que fabrica un bulón le cobra Ingresos Brutos al que fabrica la autoparte, que a su vez le cobra Ingresos Brutos a la terminal del producto, que a su vez le cobra Ingresos Brutos al consumidor final. Entonces ese tres por ciento inicial del impuesto se va multiplicando y al final tiene una aplicación total en el producto, a lo mejor, de un diez por ciento. Este impuesto, que es retrógrado, se suma a otros tributos rarísimos que tiene la Argentina, como son el Impuesto de Adelanto de Ganancias Presuntas –¡como si en este país la ganancia estuviera garantizada!– o el Impuesto al Cheque. La Argentina es uno de los pocos países en el mundo en los que una propiedad se compra en efectivo, en cash. Suena medio raro, entonces, que digan que quieren bancarizar la plaza si eso sale más caro, ¿no? ¿Quién va a querer bancarizar el dinero si le cobran un impuesto?
–¿Y entonces?
–Entonces me parece una buena señal que se empiece a reducir un impuesto distorsivo, como es el de Ingresos Brutos. Para darle una idea de lo significativa que es la aplicación de este impuesto, en un crédito de un millón de pesos, una cuota de 7.700 pesos quedaría en 6.500 pesos con la reducción establecida. Creo que esta rebaja es un factor alentador porque favorece la línea de créditos, que es una herramienta muy necesaria para la gente, y, también, porque es un puntapié inicial para demostrar que el de Ingresos Brutos es un impuesto a quitar.
–Pero es muy improbable que la Ciudad lo suprima, ya que representa un porcentaje muy alto de la recaudación porteña.
–Pero eso no significa que no sea un impuesto distorsivo. Habría que quitarlo y compensarlo con otro tipo de impuestos más directos que no distorsionen tanto la cadena de valor. O, al menos, aplicarlo solamente una vez sobre uno de los productos y no en toda la cadena. Estamos hablando de impuestos que están perjudicando a la gente que quiere producir, mientras se premia a aquellos que especulan con el dinero, que no tienen que abonar, prácticamente, ningún tipo de impuesto. Así como este gobierno hizo un montón de cosas buenas que ayudaron mucho a nuestro sector, como blanquear los índices del Indec o terminar con el cepo cambiario, vemos también que, muchas veces, no son premiados los que cumplen con las obligaciones. Por darle un ejemplo: el último blanqueo no premia, precisamente, a la gente que trabajó, aportó y pagó impuestos.
–En los créditos a tasa fija, las cuotas, si bien son altas al principio, suelen ir licuándose por la inflación a través de los años. Con los créditos UVA, que tienen la ventaja de poseer cuotas iniciales bajas, se produce el efecto contrario. ¿No es un riesgo tomarlos a 30 años, con la historia inflacionaria de este país?
–En el mundo, en líneas generales, las cosas funcionan de una forma: las propiedades se compran de manera bancarizada a través de créditos. Y nosotros, en los últimos quince, veinte años, no lo vinimos haciendo. Como le decía antes: prácticamente no hay registro de otros países donde se piense en comprar una vivienda con cash. Así que el crédito hipotecario, aun con sus falencias y restricciones, nos pone a la altura del resto del mundo. Tener alternativas reales de financiamiento a largo plazo era una gran deuda pendiente. Así que, creo, es un primer paso importante. Había que instrumentar los medios, por más que, por ahora, presenten dificultades. Para limar esas aristas que todavía no se adaptan al crédito, como es el tema de la inflación, se pautó una cláusula que permite extender las cuotas si se registra algún pico de suba de precios. Yo creo que a medida que se logre bajar la inflación se va a ir quitando esa cláusula. Pero, por ahora, hay que tener paliativos para que el crédito empiece a caminar. La expectativa es grande, siempre y cuando el índice de inflación sea moderado.
–¿Y no se vuelve un problema importante que, además de tener que abonar las cuotas hipotecarias, haya que contar con un ahorro previo para poder ingresar al crédito?
–La persona no solamente tiene que comprar una casa, sino que tiene que capacitarse, estudiar, alimentarse. Tiene que dividir el flujo de dinero en las diferentes áreas de su vida. El hecho de que se necesite contar con un ahorro del orden del 20 al 30 por ciento del valor de la propiedad, dependiendo de la entidad bancaria que se elija para tomar el crédito, es un filtro grande. Por ejemplo, para acceder a un crédito de 1.500.000 pesos, se necesita contar con un ahorro similar a 30 alquileres. Pero, a pesar de todo, hay un cambio de paradigma muy fuerte: los argentinos van a poder volver a pensar en el ahorro y en la inversión, en lugar de especular o guardar dólares bajo el colchón. Y es una señal muy importante para los bancos, que hace quince o veinte años que prácticamente no hacían créditos, para que tomen nota y empiecen a formar a su personal. Hoy, un ejecutivo de cuentas de 30 años de edad no tuvo experiencia en generar créditos hipotecarios. Conoce lo que estudió pero no lo pudo poner en práctica. Tampoco hay calificadores de riesgo para el otorgamiento de créditos. A medida que los índices inflacionarios vayan bajando, los bancos van a ir tomándose en serio este tema. Por otro lado, como la cuota no puede superar el 25 por ciento del ingreso del tomador del crédito, se permitió que ese ingreso sea familiar a través de codeudores, que pueden ser la esposa, el marido, la madre, el padre, etcétera. Esto divide el riesgo ante los escenarios de inestabilidad laboral que se puedan dar durante el tiempo que transcurra el crédito, ya que es poco probable que todos los codeudores pierdan su empleo al mismo tiempo. Y también es enriquecedor para la plaza bancaria. La cuota inicial de una propiedad adquirida mediante uno de estos créditos hipotecarios es, aproximadamente, un 15 por ciento inferior al valor del alquiler de una propiedad de las mismas características. Además, para aquellos que no califican para acceder a uno de estos créditos está la posibilidad del Procrear, que es muy interesante para quienes ya cuentan con un terreno, dado que no se necesita anticipo. Acá el Estado subsidia el 40%, y el 60% restante lo da a pagar en cuotas.
El personaje
Horacio Ludigliani es arquitecto (UBA) y asesor inmobiliario, con estudios complementarios en Madrid, Harvard y la Universidad de Miami. Preside Ludigliani Desarrollo Inmobiliario. Colaboró en la edificación del Museo del Libro junto al maestro Clorindo Testa. Hoy está abocado a proyectos de inversión en la industria de la construcción en Buenos Aires y realiza asesoramientos en Punta del Este y Miami.
